El turista vacacional en la ciudad de Valencia

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La aparición plataformas colaborativas en internet ha propiciado la existencia de un mercado de alojamiento turístico paralelo al tradicional que puede suponer, en el futuro, una mayor complejidad en el uso de los espacios residenciales. Este tipo de mercado, que forma parte de lo que se ha denominado “economía colaborativa” supone el ofrecimiento de viviendas existentes como alojamientos turísticos. El crecimiento de este tipo de mercado y la existencia de una gran bolsa de viviendas de potencial uso turístico hacen de la Comunidad Valenciana uno de los principales focos de interés para esta modalidad de alojamiento.

Y es que en los últimos años, en la industria del turismo al menos 3 han sido los principales cambios que se han producido y que suponen temas de relevante actualidad e interés en el estudio de este campo. Nos referimos a los procesos de renovación y obsolescencia de los destinos turísticos por un lado, los nuevos modelos de transporte que suponen las compañías aéreas de bajo coste (CBC’s) y la gestión de los alojamientos vacacionales o de uso de residencial propio o clasificado como de “familiares y amigos”. Especialmente este último cambio, el producido por la emergencia de la vivienda vacacional debido al a gestión masiva a través de plataforma de internet, centra este artículo. Las tensiones regulatorias producidas por el desarrollo de nuevas tecnologías (disrupción tecnológica) se han producido desde siempre a lo largo de la historia económica. Hoy esta situación es evidente en la gestión mediante plataformas colaborativas de la vivienda vacacional. Pero antes de entrar a hablar algo más sobre dicho tipo de vivienda veamos cómo se dividen en España los alojamientos turísiticos:

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El contexto normativo

El primer antecedente de regulación en España de viviendas de uso turístico fue mediante la Orden de 17 de enero de 1967 por la que se aprueba la ordenación de los apartamentos, bungalows y otros alojamientos similares de carácter turístico. Esta Orden surgió en un contexto de rápida expansión de la actividad económica en el sector turístico. A este Orden le sucedió el Real Decreto 2877/1982 que reguló a las viviendas turísticas hasta el año 2010 en el que mediante el Real Decreto 39/2010, de 15 de enero, se deroga la norma anterior teniendo como consecuencia directa que, en ausencia de normativa autonómica en materia de viviendas turísticas, se aplicase de forma supletoria la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Bajo la regulación de la LAU, este tipo de alojamiento se encontraba regulado por la figura del arrendamiento por temporada. Bajo esta normativa se aplicaba la libertad de las partes para la contratación de este tipo de viviendas, sin que estuviera previsto requisito alguno de comunicación previa de este tipo de actividad a la Administración. Sin embargo, con la modificación de la LAU mediante la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas se modificó su artículo 5, en el que se recoge los tipos de arrendamiento que están excluidos del ámbito de aplicación de la LAU. En concreto, se añade una letra e) al artículo 5, que dispone la exclusión de ”la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Como consecuencia de este cambio normativo, en la actualidad, el alquiler de viviendas promocionadas en “canales de oferta turística” se remite a la regulación en materia turística, lo que entra dentro de las competencias de las Comunidades Autónomas. A partir de este punto es donde se encuentran muchos de los problemas pues la normativa en cada CCAA es diferente para el alquiler de viviendas vacacionales:

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No obstante, la acogida de esta modalidad de turismo compartido no ha sido positiva por parte de la inmensa mayoría de las administraciones. La valenciana no ha sido una excepción y frente al fuerte impulso que han tomado en el mercado las plataformas P2P, desde la Generalitat Valenciana, se ha procedido a sancionar a ocho de las grandes plataformas que comercializan con viviendas. Pese a las conclusiones preliminares del estudio realizado por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC, 2016) en las que no sólo avala esta actividad económica, sino que recomienda a los respectivos gobiernos regionales eliminar restricciones, la Generalitat no acepta que se incluyan, en estas plataformas, anuncios de pisos al margen del control de la Agencia Valenciana de Turismo. El punto de discrepancia se produce en el incumplimiento de la obligación de exhibir el número de inscripción en el Registro General de Empresa que exige el art. 10.2 el Decreto 92/2 009; número que, por otra parte, inicialmente no fué exigible cuando un titular gestionaba directamente el alojamiento y cedía directamente una sola vivienda turística si bien dicha excepción ha quedado derogada con la aprobación del Decreto 75/2015 de 15 de mayo por el que se regulan los establecimientos hoteleros de la Comunitat Valenciana.

De forma particular en la ciudad de Valencia, la incompatibilidad, según el Servicio de Planeamiento del Ayuntamiento, se centraba en el incumplimiento del PGOU de 1988 por parte de las viviendas vacacionales. dado que en el PGOU no quedaba recogido el uso turístico como tal, se asemejaba el de la vivienda vacacional al uso terciario hotelero, y en consecuencia se exigía al propietario de la vivienda vacacional el cumplimiento de las regulaciones establecidas para estos establecimientos. Dicha situación se ha visto en parte desbloqueada recientemente por la decisión del juzgado de lo contencioso administrativo número 6 de Valencia quien considera que no se puede equiparar el alquiler de una vivienda turísticas, que no es más que una cesión de uso a título oneroso, realizado con habitualidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio, con la actividad hotelera.

El caso de Valencia ciudad

A partir de esta situación, esta investigación pretende hacer una primera valoración de la situación real de la oferta de AirBnB, la plataforma con mayor cobertura en la ciudad de Valencia.

Con el objetivo de identificar y caracterizar las viviendas privadas de uso turístico expuestas en las plataformas “peer to peer” (P2P), y relacionarlas con las diferentes tipologías de viviendas existentes en la ciudad de Valencia, se ha decidido trabajar principalmente con las fuentes de AirBnB. Si bien se han usado otras fuentes complementarias, la discusión de las mismas quedan pendientes en para otro paper de mayor extensión. Para la ciudad de Valencia, en la plataforma Airbnb, a fecha de 16 de marzo de 2016 se registraron 2.988 alojamientos (Lee, 2016) con las características que quedan resumidas en la siguiente tabla  y figura

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La figura muestra la posición aproximada de los alojamientos ofrecidos por la plataforma Airbnb en la ciudad de Valencia. Esta ciudad cuenta con 560 secciones censales, cuya población estimada es de 1000-2500 personas. Las secciones que cuentan con mayor concentración de alojamientos ofrecidos por la plataforma tendrían entre 21 y 66 alojamientos, lo que podría a llegar a suponer, aplicando una media de 3 personas por alojamiento (teniendo en cuenta los datos extraídos de la figura 1), supondrían entre 63 y 198 potenciales turistas por sección censal. Estas concentraciones se darían en algunas zonas de los poblados marítimos, el centro de la ciudad y sectores concretos del Ensanche de Valencia. La desviación respecto a la media estándar de los alojamientos turísticos ofrecidos por Airbnb en cada sección censal se aprecia en el plano situado en la parte inferior izquierda. Por último, se presenta la relación entre el número de viviendas completas ofrecidas en la plataforma Airbnb y el número de viviendas declaradas como secundarias. En este caso, los ratios tienen una distribución irregular en la ciudad. No obstante cabe decir que, en algunas zonas, se llegan a porcentajes de hasta el 205% de viviendas ofrecidas en Airbnb respecto de las viviendas secundarias, lo que vendría a decir que se están ofreciendo como alojamiento turístico viviendas que, según el censo del 2011, se correspondían con residencias habituales o viviendas vacías.

Analizando los datos y los gráficos, es significativo que la oferta de alojamientos se concentra con mayor intensidad en los distritos más céntricos o típicamente turísticos de cada ciudad. Es el caso de Ciutat Vella, Poblats Marítim y L’Eixample. Esta circunstancia contradice la supuesta capacidad de este tipo de servicios de alojamiento para extender los efectos multiplicadores de la actividad turística y los gastos de los turistas hacia zonas de la ciudad que no disfrutan de un gran atractivo para su visita. Por su parte, esta mayor concentración de la oferta de servicios de alojamiento turístico en viviendas de alquiler en las zonas propiamente turísticas incorpora una mayor presión humana a las grandes áreas turísticas de las ciudades, de por sí ya muy afectadas por problemas de congestión. De acuerdo con los datos extraídos, la tipología preferida en Valencia es la de la “casa completa” con una capacidad media de entre 3-4 camas, seguida del alquiler de habitaciones dobles, lo que confirma que la oferta se centra principalmente en los viajes de parejas y de familias y/o grupos hasta 4 personas. El factor precio (50% del valor medio de un alojamiento reglado en la ciudad), y posición son los dos criterios básicos que definen el éxito de esta modalidad de alquiler turístico en Valencia.

En este trabajo se ha querido mostrar las coordenadas básicas y el impacto que los emergentes sistemas de economía colaborativa en el sector turísticos está produciendo en los destinos turísticos urbanos. A su vez apuntamos la paradoja de que, lejos de definirse como un modelo de organización favorable desde todos los puntos de vista a los principios del desarrollo sostenible, se detectan aspectos contradictorios: deterioro de la calidad de vida y los niveles de convivencia ciudadana de la población local; “gentrificación” o expulsión de la población residente por efecto de encarecimiento del precio del alquiler de vivienda; menor capacidad de generación de renta y empleo de estas tipologías de alojamiento en viviendas de alquiler afectará directamente a nuestro modelo económico y de bienestar.

No obstante, la concentración de uso turístico puede ser positiva para la recuperación de barrios degradados con potencial turístico, como es el caso de els Poblats Marítims en Valencia, cuyo interés histórico, el tipo de vivienda predominante (unifamiliar entre medianeras) y su proximidad al mar puede resultar un aliciente para su recuperación de forma previa o simultánea a la incorporación de este mercado turístico en viviendas promovido a través de plataformas colaborativas.

The research presented  is part of the project “Crisis and restructuring of tourist areas of the Spanish coast” (CSO2015-64468-P) of the Ministry of Economy and Competitiveness (MINECO). Also is one of the results of the “ReinvenTUR 2.0: Geographic Information Technologies applied to the analysis and design of innovative proposals for the renovation of tourist accommodation” project. This project has been funded by the Foundation CajaCanarias.


Autores:
Rafael R. Temes Cordovez, Department of Urban Design and Regional Planning. Polytechnic University of Valencia (UPV). rtemesc@urb.upv.es
Moisés R. Simancas Cruz, Geography and Geography and History Department. University of La Laguna (ULL). moises.simancas@gmail.com
María Pilar Peñarrubia Zaragoza, Geography Department. University of Valencia (UV). m.pilar.penarrubia@uv.es
Alfonso Moya Fuero, Valencian Cartographic Institute (ICV). Moya_alf@gva.es
Alicia M. García Amaya. Polytechnic University of Valencia (UPV) algaram@alumni.upv.es

Descarga del paper: Characterization and spatial identification of holiday tourist assessments in the City of Valencia

 

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